Morgan Stanley actualiza la propiedad en China a pesar de los temores de incumplimiento

Un peatón cruza una calle frente a edificios residenciales en Beijing, China.

Qilai Shen | Bloomberg | imágenes falsas

Morgan Stanley ha actualizado el sector inmobiliario de China a «atractivo», aunque los inversores preocupados están observando de cerca si el endeudado Evergrande podría ir a la quiebra y si habrá contagio.

El banco de inversión estadounidense dijo que cree que el sector inmobiliario flexibilizará la política. parece probable que surta efecto, lo que respaldará las acciones inmobiliarias chinas.

«Creemos que los riesgos de incumplimiento y la debilidad del mercado inmobiliario se han atribuido en gran parte a las acciones inmobiliarias», dijo Elly Chen, analista de acciones del banco, en un comunicado de fecha 10 de octubre. «Las acciones inmobiliarias reaccionarán a la flexibilización de las políticas, lo que parece más probable ahora».

Las acciones inmobiliarias están valorando algunos de estos riesgos y creemos que el riesgo sistémico es manejable.

Elly Chen

analista de acciones, Morgan Stanley

«Ha habido varios incumplimientos desde 2020 y un mayor riesgo de un incumplimiento importante de los desarrolladores en 2021», reconoció Chen. Escribió que este «proceso de ajuste» de alivio de la deuda y políticas para «manejar los excesos del sistema» probablemente continuará durante los próximos seis a doce meses.

«Sin embargo, las acciones de bienes raíces están valorando algunos de estos riesgos y creemos que el riesgo sistémico es manejable», dijo Chen.

Los promotores inmobiliarios chinos han crecido rápidamente después de años de endeudamiento excesivo, lo que llevó a las autoridades a lanzar la política de las «tres líneas rojas» el año pasado. Esta política impone un límite a la deuda en relación con los flujos de caja, los activos y los niveles de capital de una empresa.

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Las cosas se derrumbaron después de que la política comenzó a frenar a los desarrolladores.

El desarrollador más endeudado del mundo, Evergrande, advirtió dos veces el mes pasado que podría ser insolvente. Hasta ahora no ha pagado intereses sobre cinco bonos extraterritoriales, con vencimiento en septiembre y octubre.

Las agencias de calificación también han degradado a otros promotores inmobiliarios chinos debido a la baja liquidez y los riesgos de incumplimiento.

Se acerca el «punto de inflexión» de la política

Pero Morgan Stanley dijo que «se acerca un punto de inflexión político».

Los analistas dijeron que puede haber «posibles medidas de relajación inminentes», ya que se espera que los responsables de la formulación de políticas reduzcan aún más las cuotas hipotecarias, ya que intentaron aumentar los préstamos bancarios.

Las compras de viviendas se desaceleraron este año debido a que las ciudades chinas implementaron restricciones, incluidas las restricciones a la compra de viviendas.

«La política es el indicador más importante para las acciones inmobiliarias», dijo Chen.

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Según Morgan Stanley, la inversión en bienes raíces residenciales representa el 6,5% del producto interno bruto de China, mientras que los servicios inmobiliarios representan otro 7,3%. Una desaceleración del 10% en la actividad inmobiliaria residencial podría reducir el crecimiento del PIB en aproximadamente un 1%, dijo el banco.

«Más derrames podrían tomar la forma de un efecto de riqueza negativo, frenando el consumo privado», dijo Chen, y agregó que como resultado, es probable que los legisladores proporcionen una relajación «significativa» para estabilizar el sector de la vivienda y respaldar la economía.

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Además, la mayoría de los desarrolladores están en camino de cumplir con el criterio de las «tres líneas rojas» para fines de 2022, según Morgan Stanley. Las tres líneas rojas establecen un límite a la deuda en relación con los flujos de efectivo, los activos y los niveles de capital de una empresa.

En la primera mitad de 2021, 16 de los 26 desarrolladores cubiertos por el banco cumplieron con todos los criterios de la política de las tres líneas rojas, mientras que nueve cumplieron con dos de los tres criterios. Solo uno no cumplió con los tres criterios de esa política, dijo el banco.

Las mejores selecciones de Morgan Stanley

Morgan Stanley actualizó el sector inmobiliario chino a «atractivo» en vista de una valoración atractiva y otras posibles medidas de apoyo para reactivar el sector inmobiliario.

Dice que prefiere empresas con una sólida visibilidad de las ganancias, sólidos antecedentes de ejecución y balances «sólidos».

Las mejores opciones del banco son China Poly Group, CR Land, Longfor y Sunac.

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